房产抵押贷款能贷多少？

首先，按揭贷款主要看重借款人的房贷记录以及家庭房产数量，必须符合限贷原则。其次，抵押贷款中的贷款额度取决于房屋价值的评估以及借款人自身的借款条件。一般来说，房屋评估价值受到房屋的性质、使用年限、楼龄、成交参考市值、地段、学位情况以及变现能力等相关因素的影响。不同房产属性的抵押成数也各不同。

一、房屋的性质与贷款的成数

• 住宅：70年产权，普遍可以贷款7成（抵押贷款）；

• 公寓：40/50/70 年产权，可以贷5-7成，普遍只能贷款5成，个别带阳台通燃气，居住性质的公寓最高可以抵押贷款7成；

• 别墅：有分50年/ 70年的商用别墅/ 住宅别墅，别墅的抵押成数普遍是5-6成，可以接受的银行不多；

• 商铺、写字楼、厂房 : 目前商铺写字楼抵押贷款直接临街外铺，商务中心的甲级写字楼，工业厂房等贷款的成数也是在4-5成

二、房屋的楼龄与贷款年限

• 一般银行抵押只接受30年楼龄以内的房产，超过30年的需带优质重点学位。

• 普遍要求：楼龄+ 借款年限不超过65年 ，或楼龄+ 借款年限不超过房屋的产权年限。

三、借款人的年龄与借款的年限

• 目前银行普遍规定借款人/产权人 的 年龄+借款年限最高不超过70年，普遍银行是65年，即如果是按揭贷款想要贷满30年，年龄应少于40岁。

• 需要注意的是无论是按揭贷款还是抵押贷款 ，银行不接受超过（包含）65岁的借款人，但 最高可以接受70岁的抵押人，需提供直系亲属作为借款人。

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四、借款人的收入与负债情况

• 按揭贷款中： 银行要求借款人需提供能覆盖月供金额2倍以上的收入流水及证明，按揭贷款中对借款人的收入流水情况把控较为严格；

• 抵押消费性贷款中： 在抵押性消费贷款中，银行对借款人的收入流水及负债情况需把控在总月供负债（包含本笔）/ 月收入 少于或等于55% 。

• 抵押经营性贷款中：相反在抵押经营性贷款中，银行对借款人并不非常看重负债情况，主要把控收入来源以及公司的经营情况，只要求借款人征信不能有体现的小额贷款，小额贷款需要先结清。

综上，房产可以贷款多少年，贷款多少额度，都与房屋和个人的情况息息相关。

按揭贷款主要依据目前的限贷政策。在抵押贷款中，抵押性的消费贷款（无需公司） 限制会比较多，例如额度最高300万，年限不超过5年，看重负债收入比等。而抵押性质的经营贷可谓是占尽优势，普惠金融利率大多执行目前国家的基准利率，还款方式灵活，先息后本随借随还，额度最高3000万，年限10-30年等优惠政策都向经营贷倾斜。

具体贷款条件限制主要看各银行实际要求，有房产贷款需求的朋友可以多了解资讯，做足准备才能让贷款更顺利。

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